Студен наем, брутен студен наем, топъл наем Обяснена структура на наема!

Наемателят трябва да може да види кои разходи са покрити от наема и кои разходи все още се очакват в допълнение към наема. Съответно, четири условия за наем са се развили, за да се диференцират.

1. Брутен студен наем

Брутен наем се дава, ако разходите за отопление и топла вода се таксуват отделно и всички студени оперативни разходи са включени в наема. Не бъркайте брутния наем с фиксираната ставка за текущите разходи. Фиксираната ставка за оперативни разходи се заплаща в допълнение към договорения наем. Брутният наем е вид договор, който се предоставя от законодателя в случай на липсващо или неефективно споразумение за оперативни разходи.

Пример брутен наем

Авансово плащане за разходи за отопление и топла вода

Предплащане за останалите оперативни разходи съгласно § 2 BetrKV

2. Студен наем

Известен също като основен или нетен студен наем, е наемът, който се плаща единствено за наемането на апартамента. Всички допълнителни допълнителни разходи за топло и студено трябва да бъдат платени от наемателя в допълнение към наема. Това може да бъде под формата на авансово плащане с годишно фактуриране или фиксирани оперативни разходи.

Предплащане на оперативни разходи

Ако наемателите и наемодателите се съгласят да правят авансови плащания за оперативни разходи, при изчисляването на авансовото плащане трябва да се спазват следните принципи:

Могат да бъдат разпределени само 17-те вида разходи, посочени в § 2 от Наредбата за оперативните разходи.
Авансови плащания могат да се искат само в подходяща сума
Съгласно раздел 556, параграф 2, точка 2 от Германския граждански кодекс (BGB), можете да поискате от наемателя си само разумни авансови плащания за оперативни разходи. Според Федералния съд това означава, че можете да поискате предплащане, което е твърде ниско, но не твърде високо.

Пример: Споразумение с отделно оповестяване на разходите за отопление и топла вода и студени експлоатационни разходи

Авансово плащане за разходи за отопление и топла вода

Предплащане за останалите оперативни разходи съгласно § 2 BetrKV

Пример: показване на авансовите плащания в една сума

Предплащане на оперативните разходи съгласно § 2 BetrKV

Икономически принцип

Наемодателите трябва да осигурят разумно съотношение разходи-ползи при закупуване на услуги на трети страни и да проверят дали разходите са необходими, например:

Кои интервали за поддръжка са подходящи за оборудване за строителни услуги?
Кои рискове наистина трябва да бъдат покрити със съответната застраховка?
Каква интензивност на почистване се изисква?

Фиксирани оперативни разходи

Освен под наем, наемателите и наемодателите могат да се договорят и за фиксирана ставка за оперативните разходи. И тук само видовете разходи, изброени в § 2 от Наредбата за оперативните разходи, могат да бъдат прехвърлени на наемателя.

Фактурирането на разходите за отопление и/или топла вода заема специално място в рамките на фактурирането на оперативните разходи. С малки изключения, разходите за отопление и/или топла вода трябва да бъдат таксувани според действителното потребление. Като правило може да се договори само фиксирана ставка за студените оперативни разходи.

Пример за фиксирани оперативни разходи

Авансово плащане за разходи за отопление и топла вода

Фиксирана ставка за останалите оперативни разходи съгласно § 2 BetrKV

Фиксираната ставка за оперативните разходи има лоша репутация при много наемодатели, тъй като се страхуват, че ще останат с нарастващи разходи. Това не е задължително случаят със съответната клауза за корекция в договора за наем! За тази цел добавката „Ако е договорена фиксирана оперативна цена, се запазват увеличения или намаления съгласно 560 BGB“.

3. Частично включен наем

Частично наемният наем е комбинация от брутен наем без отопление и нетен наем. Тук само отделни позиции от студените оперативни разходи се предават на наемателя, други елементи са включени в основния наем. Разходите за отопление и топла вода винаги трябва да се уреждат с действителното потребление.

Пример за частично наемен наем

Авансово плащане за разходи за отопление и топла вода

Предплащане за прясна вода,

Изхвърляне на боклука и почистване на сгради

4. Брутен наем за отопление

Говори се за брутен топъл наем, когато всички разходи, включително разходите за отопление и топла вода, вече са включени в наема. Моля, обърнете внимание, че съгласно наредбата за разходите за отопление, брутен наем, включително отопление, е разрешен само в изключителни случаи.

Пример за брутен наем за отопление

Авансово плащане за разходи за отопление и топла вода

Предплащане за останалите оперативни разходи съгласно § 2 BetrKV