Разходите за електроенергия са част от допълнителните разходи (под наем)?

Въпросът дали разходите за електроенергия са част от допълнителните разходи за наем е всъщност лесен за отговор. На практика обаче той съдържа експлозиви. Това е свързано с факта, че електричеството, използвано в дома, не е упоменато като приложим вид допълнителни разходи в Наредбата за оперативните разходи.

Проблемът обикновено се записва само повърхностно в интернет форумите. Съответният фон остава на тъмно. Някои хазяи попадат в капана на властта.

Разглеждаме въпроса как и дали електричеството се влива в допълнителните разходи на наемателя и как да се избегнат проблеми с този въпрос от самото начало.

Преглед: Разходи за електричество (в допълнителните разходи) - кой какво плаща?

1. Лесно е с общо електричество

В Наредбата за експлоатационните разходи разходите за електроенергия са описани като разпределими само ако са направени за стълбищни клетки и общи помещения като мазета, перални или външни съоръжения (раздел 2 № 11 BetrKV). Същото се отнася и за оперативните разходи за електроенергия за отоплителната система. В Наредбата за оперативните разходи никъде не се споменава електричество за жилища.

2. Идеален случай: наемателят се регистрира в общинските комунални услуги

В най-простия случай е инсталиран отделен електромер за всеки апартамент в жилищна сграда. Всеки наемател се регистрира като потребител в местната комунална компания и получава електричество от там. Като алтернатива, той може, разбира се, също така да получи електричеството си от друг доставчик на електроенергия чрез комуналната мрежа. Той заплаща консумацията на електроенергия, измерена от електромера, директно на доставчика на електроенергия. След това наемодателят е изоставен. За тази цел наемодателят ясно се е съгласил с наемателя, че наемателят се регистрира в общественото комунално дружество като потребител на електричество. Но не винаги е толкова просто. Често няма такова споразумение. И тогава възниква спор.

3. Примерни договори за наем не споменават електричество за жилища

Тъй като в Наредбата за оперативните разходи директно не се споменава електричеството от апартамента като елемент на оперативните разходи, електричеството от отделния наемател не се записва там. Така че, ако договорът за наем се позовава на Наредбата за оперативните разходи, електричеството за дома засега е пропуснато.

Примерни договори за наем, които не осигуряват място за съгласие за „други оперативни разходи“, са особено дяволски. Говори се само за студен наем плюс авансово плащане на оперативните разходи според BetrKV плюс авансово плащане за разходите за отопление и топла вода. Ако общият наем се изчислява като наем, с изключение на отоплението плюс авансовото плащане за разходи за отопление и топла вода, разходите за електричество за апартамента се изключват. Ако след това забравите да се съгласите, че наемателят трябва да се регистрира в комуналната компания, наемодателят трябва да приеме, че електричеството за апартамента е покрито от основния наем. Дори ако експлоатационните разходи според BetrKV са изброени подробно, бързо се пренебрегва, че тогава използваното електричество в апартамента не е обозначено. Този тип формулировки в типови договори за наем също са подвеждащи за наемателя и просто враждебни към наемодателя. Това е причината за много спорове.

4. Така възниква проблемът

Фиксираните допълнителни разходи, договорени с наемателя за компенсиране на допълнителните разходи, посочени в Наредбата за оперативните разходи, тогава не включват електричеството в апартамента. Освен ако не е уговорено друго, наемодателят плаща консумацията на наемателя от собствения си джоб. Ако наемателят не се регистрира в комуналната компания и потреблението му на електроенергия се движи по електромера на наемодателя, той не трябва да плаща нищо. Защото той не е сключил споразумение с наемодателя в това отношение. Ако след това наемодателят иска да таксува потреблението на електроенергия на наемателя, наемателят приема позицията, че потреблението му на електроенергия се покрива от спомагателните разходи с фиксирана ставка, освен ако не е уговорено друго. Няма изрично съгласие, че наемателят трябва сам да плаща за електричеството. Тогава стопанинът е глупав.

5. Това решава проблема

Ако наемодателят не иска сам да плати електричеството на наемателя, той трябва изрично да се съгласи с наемателя, че наемателят трябва сам да се регистрира в комуналната служба. След това потреблението му на електроенергия се таксува на електромера. Като алтернатива наемодателят може сам да получи електричеството от доставчика на електроенергия. След това наемателят плаща на наемодателя фиксирана такса за електроенергия или авансово плащане за потреблението му на електроенергия.

С други думи: тъй като примерните договори за наем мълчаливо изискват познаване на тези условия, на практика възниква проблемът, че електричеството на наемателя преминава над метър на наемодателя, наемателят не се регистрира в комуналните услуги и наемодателят иска да таксува потреблението на електроенергия на наемателя . Фактурирането е неефективно, тъй като наемодателят не е сключил споразумение с наемателя за електричеството на апартамента си.

6. Помощни средства за формулиране на договор за наем

Съответно, прехвърлянето на потреблението на електроенергия към наемателя изисква договорно споразумение (AG Nidda WuM 1990, 312). Наемодателят трябва да се договори в договор за наем с наемателя ...

че наемателят плаща оперативни разходи в допълнение към наема в съответствие с Наредбата за оперативните разходи
и Електричеството в апартамента се таксува чрез електромера като допълнителни оперативни разходи
и след това наемателят плаща също фиксирана ставка или авансово плащане за електричеството в апартамента.
Като алтернатива може да се договори наемателят да се регистрира директно в общинското предприятие. Само тогава не е необходимо да се договаряте фиксирана такса или авансово плащане с наемодателя.

7. Промяна на договора чрез мълчаливо плащане на електричество за апартамента?

Съгласно решение на BGH (VIII ZR 146/03 в WuM 2004, 292), поради дългогодишната практика (в случая 9 години), следва да се приеме, че страните биха се договорили мълчаливо за промяна на договора. По-късно BGH реши (VIII ZR 14/06 в WuM 2008, 225), че договор за мълчаливо изменение не може да бъде сключен само чрез изпращане на декларация за такса за услуга. Трябва да има допълнителни обстоятелства, от които да бъде призната волята на наемателя за съгласие с промяната в договора за наем.

Имате ли нужда от повече информация? Тук можете да намерите други подходящи статии: