ипотека

За да изпълнят мечтата си да притежават дом, много собственици прибягват до финансови помощи като заеми. Те често са свързани с ипотеки, които кредитната институция поема върху закупения имот. Можете да разберете какво точно представлява ипотеката, как е съставена и кои аспекти трябва да се вземат предвид в следващата статия:

Какво е ипотека?

Ипотеката, също като наземната такса, е запор. Те се използват за осигуряване на заем от банка. Следователно ипотеката е форма на обезпечение, която винаги е обвързана с парично изискване като финансиране на недвижими имоти. Имуществото се дебитира с ипотеката, което означава, че непогасено вземане от имота може да бъде удовлетворено (раздел 1113 от Германския граждански кодекс).

Между кого е ипотеката?

В хода на ипотеката определени права върху даден имот се прехвърлят от неговия собственик на някой, от когото той би искал да получи определено, предимно парично възнаграждение. По правило това е договорно споразумение между собственика (длъжник) и банката (кредитор), което отпуска заем в замяна. Сумата до голяма степен се определя от стойността на имуществото, върху което е изтеглена ипотеката.

Какво се случва, ако длъжникът не изпълни вземането?

Ако длъжникът не може да изпълни уговореното вземане, т.е. ако плащането е дължимо, задълженото лице може да предяви своите вземания чрез възбрана. Ипотеката служи за обезпечение на кредитора и се вписва в поземления регистър на въпросния имот.

Кога трябва да се тегли ипотека?

Тъй като ипотеката е само обезпечение на заема, целта на сумата на заема остава отворена. Обикновено ипотеките се използват за големи покупки като добави покупка на къща.

Ако постигнете споразумение с банка за финансиране на имот, обичайно е да се предостави обезпечение на заема на банката заемодател. С такава гаранция под формата на ипотека предоставяте на кредитната институция условен достъп до имота - решаващото условие тук би било неплатеното плащане в брой на кредитора. Така че, ако нямате достатъчно собствен капитал, за да финансирате собственото си финансиране, ще трябва да изтеглите ипотека или такса за земя. Само при ниски суми на заема от време на време се отказва. Тук поръчителството или собственият капитал действат като достатъчно обезпечение за кредитора.

Колко ипотеки могат да бъдат изтеглени?

Възможно е да се тегли няколко ипотеки върху един имот. В случай на неизпълнение на плащане, следва възбраната на търг. Тогава тук се прилага фиксирана последователност, според която се покриват вземанията на различните кредитори. Това се определя от класирането на ипотеките в поземления регистър.

Пример: Кредитополучател е теглил три кредита на обща стойност 300 000 евро. Трите заеми са разделени на 150 000 евро (банка А), 100 000 евро (банка Б) и 50 000 евро (банка С). В случай на несъстоятелност на длъжника се провежда възбрана. Това идва от 200 000 евро. Сега първо се изплаща ипотеката с най-висока стойност. Банка А е на първо място в поземления регистър и по този начин получава обратно цялата сума на заема. Банка Б на второ място все още получава 50 000 евро, докато Банка В не получава нищо. Така при няколко ипотеки вписването в поземления регистър и сумата на отделните частични заеми определят последователността и обхвата на тяхното изплащане.

Може ли да бъде изкупена ипотека?

За разлика от таксата за земя, която остава в сила непрекъснато и винаги може да се използва за допълнителни заеми, ипотеката намалява с напредването на изплащането. Ако искате да погасите ипотеката си, имате две възможности за избор: Или изчакайте, докато старата ипотека "естествено" изтече. Това е често срещаният подход при ипотеките с фиксирана лихва. Или можете да прекратите стария си срок по-рано. Тук обаче е от съществено значение да следите договорения срок за предизвестие!

За пълнота, следната бележка: В случай на предсрочно прекратяване финансовите институции не са длъжни да дадат своето съгласие. На практика обаче рядко се случва банка да откаже, въпреки че в някои случаи могат да се прилагат високи санкции за предсрочно погасяване. Полезен съвет: Можете да заобиколите това, напр. чрез специално право на прекратяване след 10 години или в случай на неправилни инструкции за анулиране!

Ако приемем, че прекратяването е финализирано. Как работи замяната сега? В крайна сметка тук се прилагат същите стъпки, както при тегленето на нова ипотека:

1. Получавате различни оферти от конкурентни доставчици.

2. Вие избирате банка и се обръщате към нея с искане за финансиране.

3. Банката подлага предложението ви на подходящ преглед и ви прави насрещно предложение.

4. Ако сте съгласни, трябва да анулирате старата си ипотека най-късно сега.

5. Договорите се подписват от двете страни.

6. Новата банка се свързва с предишния ви кредитор. Тя дава неотменимо обещание да плати и иска ипотечната бележка.

7. Веднага след като пристигне ипотечната бележка, новата Ви банка може да инициира плащането на парите. След това ипотеката се изплаща!

Какви са разходите по ипотеката?

За да знаете точно какви условия се отнасят за вашата ипотека и какви разходи ще имате, ето преглед на най-важните условия:

Disagio (англ. Disagio, отстъпка)

Дизаджо, известно още като отстъпка, се случва много често при ипотечни кредити. Има се предвид разликата между изплащането на заема и действително изплатената сума на кредитополучателя. Размерът на отстъпката зависи от фактори като общото ниво на лихвения процент на капиталовия пазар, срока на ипотеката и конкретния ранг на ипотеката в поземления регистър. От една страна, отстъпката може да включва предплатените такси и комисионни, които възникват при сключване на договора и се приспадат от номиналната сума на заема. От друга страна, той може да съдържа и предварително платени лихви, което води до намаляване на текущите лихвени плащания. Ако споразумението за размера на лихвата се случи преди изцяло да бъде изплатено (какъвто е случаят по-конкретно при заемите за недвижими имоти чрез т. Нар. Раздел финансиране), отстъпката има само редуциращ ефект върху текущите плащания в рамките на по-краткия период с фиксирана лихва. В случай на предсрочно прекратяване, използваната до момента отстъпка се определя количествено.

Лихва или лихвен процент

Още веднъж: сравнението на различните доставчици се отплаща! Има много различни оферти от голям брой кредитни институции. Модел с дълъг фиксиран лихвен процент, висок лихвен процент и ниски лихви трудно може да бъде сравнен с варианта с кратки срокове, нисък лихвен процент и високи вноски. Трябва да изберете пътя, който най-добре ви подхожда от целия спектър. Но винаги обръщайте внимание на всеки десетичен знак в лихвения процент, независимо колко малък е. Минималните разлики могат да се натрупват до големи суми за целия срок на заема за недвижими имоти и да струват няколко стотин или дори хиляди евро повече или, в най-добрия случай, по-малко!

Понастоящем лихвените проценти са най-ниски за всички времена. Ако искате да си купите къща или апартамент в близко бъдеще или ако старият ви заем трябва да бъде изплатен, трябва да го направите. Условията са по-добри от всякога!

Лихва за ангажимент

Интересът към ангажираността често създава голяма изненада. Изведнъж заемът за сграда, който някога е бил толкова евтин, става драстично по-скъп, например с 300 евро или повече на месец. Те не бяха планирани и често ощетяваха още повече. Тези главоболия се дължат най-вече на ангажирания интерес. Те не се появяват в ГПР и рядко се включват в кредитни сравнения. Какво точно е?

Лихва за ангажимент е лихвата, която се натрупва върху непогасената сума за погасяване. Те трябва да бъдат изплатени след изтичане на периода на провизии и тяхната ставка е около 0,2 до 0,25 процента на месец!

Ако някога сте били толкова студени и сте ядосали банковия си съветник, той може да ви е посочил следните две причини, за да оправдаете лихвите от ангажимента от гледна точка на банката:

От една страна, заемната къща запазва пари за вас като кредитополучател, които следователно не можете да използвате другаде. За тази липса на финансова свобода, банката изисква мярка за рефинансиране, лихвата по ангажимента. Освен това банката често удържа част от заема, ако цялата сума на заема не бъде изплатена наведнъж. Това не е така при покупка на недвижими имоти, но напр. В случай на планирана нова сграда или голям проект за обновяване, банката постепенно изплаща частични суми на кредитополучателя. Цялата сума обаче не се дължи с един замах, включително нормалния лихвен процент. Лихвата по ангажимента действа тук като вид компенсация за този изгубен интерес.

Такси за обработка

След като спорните такси за обработка от страна на банката се промъкнаха в многобройни фактури и инцидентите преминаха през голям брой съдебни инстанции, кредитополучателите вече могат да въздъхнат с облекчение: Федералният съд обяви тази практика през 2014 г. за недостатъчна и незаконна. В резултат на това много банки трябва да изплатят грешно изчислените разходи. Някои банки обаче са креативни и току-що са спрели да се позовават на каквито и да е такси. За вас обаче е важно само да не се налага да плащате допълнителни разходи при теглене и обработка на заем. Без значение колко скрит и въображаемо озаглавен е артикулът, говорете с него и отказвайте да платите. Ти си прав!

Застраховка

От гледна точка на много банки кредитори, собствеността често е достатъчно сигурна! Не винаги питате кредитополучателя за допълнителна сигурност като застраховка живот или остатъчен дълг. Но все пак трябва да помислите за разумна застраховка. Непредсказуемите събития и инциденти като безработица или заболяване често идват внезапно и обикновено са достатъчно трудни. Ако другите ви планове се сринат като картонена къща, кризата е перфектна.

В интернет има и многобройни портали за сравняване на застрахователни компании. Трябва да обърнете особено внимание на периода на изчакване. В него се посочва колко дълго трябва да продължи една застрахователна полица, преди тя най-накрая да влезе в сила. В идеалния случай тя трябва да бъде възможно най-кратка и ако е възможно, трябва да настроите плащането на вноските за неограничен период. Независимо дали е застраховка за остатъчен дълг (болест, смърт, безработица), срочна застраховка живот (само смърт) или застраховка гражданска отговорност, спектърът е пъстър и разнообразен. Направете сравнението, изслушайте препоръки и помислете внимателно кое покритие има смисъл във вашия личен случай.

Има различни видове ипотеки?

По принцип има три вида ипотека. Когато правите своя избор, вашите финансови възможности и вашата индивидуална готовност да поемат рискове трябва да посочват пътя.

Амортизационна ипотека

Така наречената погасителна ипотека може да се определи като най-често срещаният тип. Годишните условия за изплащане се договарят предварително. Индивидуалните вноски обикновено се дължат на месечни интервали и се състоят от договорената сума за погасяване и съответната лихва. Докато последните непрекъснато намаляват поради намаляващата сума на изплащане, това от своя страна се увеличава непрекъснато със същата сума. По този начин ставките могат да се поддържат постоянни.

Ипотека с фиксирана лихва

Ипотеката с фиксирана лихва е друг вид ипотека. Две променливи са твърдо договорени от самото начало: общият срок и лихвеният процент. По този начин може да се гарантира високо ниво на сигурност при планирането.

Променлива ипотека

Обратното е с така наречената променлива ипотека. Тук не се договаря фиксиран лихвен процент, а по-скоро той е специално проектиран да бъде променлив и зависи от развитието на капиталовия пазар. Извличането на такава променлива алтернатива обикновено е по-евтино от другите алтернативи, но човек винаги трябва да е наясно с колебанията на пазара и свързаните с тях рискове.

Кой вариант има най-голям смисъл за вас?

Разбира се, изборът на конкретна ипотека е изключително субективно начинание. Но ако не искате да рискувате, трябва да изберете ипотека с фиксирана лихва. Тъй като ипотечната лихва остава непроменена за срока, вие на практика сте имунизирани срещу промени в лихвените проценти на капиталовия пазар. Променливите видове ипотечни кредити се считат за много рискови, особено когато лихвените проценти се повишават или са по-нестабилни, т.е.

Какви видове ипотеки има?

Също така се прави разлика между три вида ипотека:

Транспортна ипотека (писмена ипотека, книжна ипотека)

Така наречената транспортна ипотека е най-често срещаната форма. Тук задълженото лице може да разчита на защитата на исковете, осигурена в поземления регистър. Търговската ипотека може да има две форми: ипотека с писмо и ипотека върху книга. Първият е най-често срещаният вариант. Това се случва под формата на така нареченото ипотечно писмо, което предлага предимства главно поради по-голямото приемане в административния апарат и по-лесното боравене. Например притежаването на писмото е достатъчно за отстояване на правата от ипотеката. Вписване в поземления регистър тук е излишно. Книжната ипотека, от друга страна, се основава единствено на този запис; тук не се използва писмо.

Ипотека за сигурност

Обезпечителната ипотека е строго свързана с личните изисквания на кредитора. Това обаче не може да се отнася до поземления регистър, но доказателствата трябва да бъдат предоставени другаде.

Максимален размер на ипотека

Максималният размер на ипотеката (известен също като максимална ипотека) е една от многото специални форми, която по договор показва особено голямо обезпечение за кредитора. Тук се определя само максималната сума, до която обектът трябва да бъде отговорен. Ако върху дълга се плаща лихва, следователно лихвата трябва да бъде включена в максималната сума в сравнение с обикновената ипотека.

Продажби на недвижими имоти и ипотеки: възможно ли е това?

Винаги нещо може да се промени внезапно, независимо дали в семейни или икономически обстоятелства. Може да се случи продажбата на имота да е необходима или желана, въпреки че имотът все още се финансира. Тогава важи следното: Можете също така да продадете къща със съществуваща ипотека!

Прекратяването на заема изисква „специална причина“. Според настоящата съдебна практика това се гарантира от продажбата на имота, финансиран от заема.
Можете също да прехвърлите текущия заем на купувача с имота. Това изисква одобрението на съответната кредитна институция и купувача. В резултат на това запорът на недвижим имот, вписан в поземления регистър, се прехвърля на новия собственик на имота.

Като алтернатива, трябва да имате всички съществуващи тежести върху имота, изтрити от поземления регистър преди продажбата. Това освобождава пътя за необходимата регистрация на имуществените права, изисквани от купувача и вие продавате необременен имот. За да анулирате ипотеката обаче, трябва да изплатите заема, но това трябва да е възможно чрез получаване на сумата на покупната цена.
Както при почти всеки бюрократичен процес, и тук възникват разходи. Приемането на заем между продавач и купувач във всеки случай е по-евтиният и препоръчителен начин.