Депозит под наем

Ръководство по темата за наемния депозит и изплащането на депозита. Какво може да направи наемателят, ако наемодателят не върне депозита?

По-специално депозитът често води до проблеми и спорове в наемното право. Най-често срещаният проблем е, че в края на наемния период наемодателят отказва да върне депозита на наемателя, въпреки че наемателят смята, че има право на него. Следващото ръководство има за цел да предостави кратък преглед на най-важните въпроси по темата за наемите.

ВАЖНА ЗАБЕЛЕЖКА: Моля, обърнете внимание, че адвокатската кантора Hollweck не предлага съвети или представителство в наемателското право. Това ръководство е подготвено само за ваша информация. Ако имате проблеми в областта на наемателското право, Hollweck препоръчва първо да се свържете с местната асоциация на наемателите или с консултантския център за потребителите, тъй като тези институции могат да предложат много евтина и ефективна помощ при проблеми с наемното право.

Каква е максималната сума на депозита?

Наемодателят може да поиска депозит от максимум три нетни месечни наема. Това означава три пъти месечния наем без допълнителни разходи и без разходи за отопление.

Ами ако наемателят е платил твърде много депозит?

Ако наемодателят изисква твърде много депозит, например четири или пет месеца наем вместо максимум три месеца наем, а наемателят вече е платил тези пари, той има право на изплащане на излишния депозит. Това правило се прилага дори ако наемателят първоначално е платил „доброволно“, за да получи новия апартамент.

Кога трябва да се плати депозитът под наем?

Депозитът се дължи в началото на наемния период.

Как наемателят трябва да плати депозита на наемодателя?

Наемателят трябва да плати наемния депозит отделно, т.е. отделно от нормалното наемно плащане. Преводът трябва да бъде посочен точно в разписката за плащане от банката, т.е. за кой апартамент и да се посочи номер на наемател. Много компании за управление на имоти управляват голям брой наематели, така че е лесно да се объркате, ако информацията е недостатъчна. Трябва да се избягва прихващането на депозита спрямо този на предишния наемател, дори ако понякога това изглежда практичен подход. Рискът от възникване на проблеми тогава е по-голям от административното облекчение, което може да бъде постигнато.

Искът на наемодателя за плащане на депозита може да изтече по давност?

Да, вземането на наемодателя срещу наемателя за плащане на депозита подлежи на обичайния давностен срок от три години. Периодът започва в началото на януари на следващата година, след като наемодателят има право да плати депозита. Ако наемодателят не поиска депозита в рамките на давностния срок, наемодателят губи това вземане и не може да го поиска. След това наемателят не е длъжен да плаща наемния депозит.

Трябва ли депозитът да бъде платен наведнъж от наемателя?

Не, наемателят има право да изплати депозита под наем на три месечни вноски. Дори ако договорът за наем гласи, че депозитът трябва да бъде платен наведнъж, наемателят пак има право на плащане на вноски. Подобна разпоредба в договора за наем би била неефективна. Въпреки това, в случай на такава забранена клауза в договора за наем, наемателят не може да бъде напълно освободен от плащането на депозита. Тогава той има право да плати депозита само на три месечни вноски.

Наемателят може да използва депозита като лост, за да подтикне наемодателя да направи нещо?

Не, наемателят няма право да използва депозита като средство за натиск. Ако например трябва да се поправи нещо в апартамента при нанасяне, наемателят няма право да задържи депозита.

Как наемодателят трябва да се справи с плащането на депозита?

След като наемодателят получи плащането на депозита, той трябва незабавно да го създаде в акаунт и да посочи конкретно този акаунт. Повечето банки и спестовни каси в Германия вече предлагат специална сметка за този вид инвестиции. Типично обозначение е например "специална сметка за наем под наем".

Наемодателят трябва ли да инвестира парите по депозита по такъв начин, че да печели лихва?

Да, наемодателят е длъжен да направи депозита с лихва. Депозитът под наем трябва да се инвестира най-малко при условията, които са обичайни за спестовни депозити с тримесечен срок на предизвестие. Освен това наемодателят може, разбира се, да избере форма на инвестиция, която предлага по-висок лихвен процент. Само наемодателите на стаи в студентски и младежки резиденции са освободени от задължението да плащат лихва. По искане на наемателя може да се договори дори форма на инвестиция, която е далеч по-спекулативна, отколкото например спестовна сметка, но която може да генерира по-високи приходи от лихви, напр. Акции или други ценни книжа.

Може ли наемател да поиска доказателство от наемодателя, че е депозирал правилно депозита?

Да, наемателят може да поиска от наемодателя да предостави доказателства за формата и условията, при които е депозиран наемният депозит. Ако наемодателят не изпълни искането на наемателя, наемателят има право да спре първоначално плащането на наема до размера на депозита. Наемателят трябва да плати непогасения наем само след като наемодателят е предоставил надлежно доказателство, че депозитът е използван. Наемателят може да изиска това доказателство за инвестиционната форма на депозита, след като е платил първата вноска от наемния депозит на наемодателя. Ако не се предоставят подходящи доказателства, наемателят първоначално не трябва да продължава да плаща допълнителните вноски по депозита. Ако наемодателят предостави правилни доказателства, наемателят трябва незабавно да извърши неплатеното плащане на депозита.

Кой има право на дохода от депозита?

Наемателят има право на пълния размер на лихвите, произтичащи от инвестицията на наемния депозит. Наемодателят трябва да плати това на наемателя след края на договора за наем заедно с депозита. Не е възможно да поискате лихва преди края на наемния период.

Какво може да направи наемателят, за да попречи на наемодателя да присвои депозита?

Ако наемателят се съмнява, че наемодателят няма да използва депозита за собствени цели или че депозитът може да изчезне с него, ако наемодателят фалира, наемателят трябва да вложи депозита в отделна спестовна сметка на името на наемателя и след това заложете цялата спестовна книжка на наемодателя. Много банки и спестовни каси предлагат тази услуга на наемателите, като предоставят готови формуляри. За такава форма на депозит обаче наемателят трябва първо да се съгласи с наемодателя и да запише това в договора за наем.

Инвестирането на депозита в сметка или спестовна книжка с името на наемателя също има предимството, че е по-лесно да се управлява от данъчна гледна точка. Тъй като лихвите, спечелени по депозитната сметка, трябва да се облагат с данък. Ако акаунтът е на името на наемателя, той може да издаде заповед за освобождаване за това. Тогава изобщо няма данъчно облекчение. Ако обаче сметката е на името на наемодателя, такава процедура не е възможна, след това банката плаща годишния данък при източника на данъчната служба. Наемателят ще трябва да поиска декларация за доходите и данъчното удостоверение от наемодателя всяка година, за да представи това удостоверение заедно с декларацията си за данък върху доходите в данъчната служба. Само по този начин наемателят може да си върне данъците, платени върху лихвите, в данъчната си декларация, ако личната му данъчна ставка е по-ниска от данъчната ставка при източника.

Какво се променя, ако промените наемодателя?

Ако има промяна в структурата на собственост на наетия апартамент, например защото къщата се продава, старият наемодател се заменя с новия наемодател. Такава промяна не води до никакви промени за наемателя по отношение на неговия договор за депозит или договор за наем.

Дори е позволено на наемателя да изиска депозита обратно от новия наемодател, когато се изнесе, дори ако изобщо не е получил депозита от стария наемодател. Ако новият наемодател е получил депозита, но отказва да изплати депозита, когато наемателят се изнесе, наемателят може дори да поиска депозита от стария наемодател.

Кога наемателят ще си върне депозита?

Наемателят ще получи обратно своя депозит от наемодателя, включително лихви, след като наемът приключи, наемателят се е изнесъл от апартамента, няма повече дългове под наем и наемодателят е приел апартамента както трябва, след като е извършен козметичен ремонт.

За съжаление често има забавяния и проблеми при изплащането на депозита. Независимо дали наемодателят все още иска да извърши окончателното уреждане на оперативните разходи и следователно не иска да изплати депозита, или наемодателят установи повреда на апартамента и следователно запазва наемния депозит за момента или го използва като компенсация.

Колко време наемодателят може да задържи депозита?

На наемодателя се дава „разумен период за размисъл“, преди да се наложи да изплати депозита. В рамките на този период от време наемодателят трябва да провери дали все още има искове срещу наемателя или има ли щети по апартамента, които трябва да бъдат ремонтирани и платени. Колко дълъг е този разумен срок, съдилищата оценяват по различен начин. Повечето съдилища дават на наемодателя два до шест месеца да изплати депозита, някои дори повече.

Наемодателят може да задържи част от депозита?

Да, в определени случаи наемодателят може да удържи част от депозита под наем. Такъв е случаят, например, ако наемателят все още дължи на наемодателя част от оперативните разходи от окончателната сметка. Тогава наемодателят може да удържи тази пропорционална сума от депозита, докато наемателят не плати окончателно фактурата за допълнителните разходи в пълен размер.

Ако окончателната фактура за допълнителни разходи все още не е създадена, наемодателят има право да задържи еднократна частична сума на депозита. Тази частична сума може да възлиза на максимум четири месечни суми от обичайните спомагателни разходи. Наемодателят има право да задържи депозита в пълен размер, само ако допълнителните плащания от последния годишен отчет са толкова високи, колкото депозитът и междувременно месечната сметка за комунални услуги не е коригирана. Защото тогава се очаква крайната фактура за допълнителни разходи да бъде с подобна сума. В този случай наемодателят може да задържи цялата сума на депозита.

Какво се случва с депозита на наемателя, ако наемодателят фалира и управителят по несъстоятелност поеме наема?

Дори ако наемодателят фалира, наемателят запазва правото си да изплати депозита. Депозитът не може да бъде приспаднат срещу масата на несъстоятелността, той трябва да се държи отделно от него. Ако наемателят се изнесе от апартамента, той има право да върне депозита срещу синдика или синдика.

Наемателят може да компенсира депозита срещу наема в края на периода на наема?

Не, за съжаление не е позволено да се компенсира депозитът спрямо оставащия месечен наем. Много наематели смятат, че не трябва да плащат повече наем през последните два или три месеца от периода на наема, защото наемодателят вече има депозита и по този начин „изтрива“ депозита. Това не е разрешено, тъй като депозитът е предназначен единствено да осигури сигурност за наемодателя в случай, че наемателят не може да извърши плащане или причини щети, които са свързани с разходите. Следователно наемателят трябва да плаща редовно от наемателя до края на договорения период за наем. Нещо различно се прилага само ако наемодателят се съгласи да компенсира. Това трябва да бъде договорено отделно с наемодателя.

Ако няма такова споразумение между наемателя и наемодателя, наемодателят може да предприеме съдебни действия за плащане на оставащия месечен наем. Това означава, че в този случай наемодателят не е длъжен да изплати депозита и освен това има право да поиска липсващия наем по съдебен ред. След това наемателят трябва да заплати съдебните разноски и адвокат. Поради това на наемателя се препоръчва да не удържа наема за последния месец.

Кога изтича правото на изплащане на депозита?

Правото на връщане на депозита на наемателя е предмет на общия давностен срок от три години. Този период започва през януари следващата година след възникване на иска за изплащане. Следователно наемателят трябва да положи всички усилия да върне депозита в рамките на давностния срок, тъй като в противен случай той вече няма право на изплащане.

Какво точно може да направи наемателят, ако наемодателят последователно отказва да изплати депозита?

Голям брой правни спорове за наемане включват изплащане на депозита или неоправдано задържане на депозита от наемодателя. Дали обаче наемателят е направил всичко, което е трябвало да направи по отношение на изнасянето от апартамента (козметични ремонти, плащане на окончателната сметка за експлоатационни разходи и т.н.), и са изминали няколко месеца, в които наемодателят е имал достатъчно време да провери състоянието на апартамента и евентуално За да провери и поиска неуредени плащания, наемателят има право да изплати депозита.

Ако обаче нищо не се случи, наемателят трябва да поиска от наемодателя писмено с препоръчано писмо с обратна разписка да изплати депозита. За тази цел наемателят дава на наемодателя срок от две седмици от получаването на препоръчаната поща. След като получи препоръчаното писмо, наемодателят или е длъжен да обясни на наемателя защо депозитът все още не е изплатен. Или той връща наемателя обратно депозита в рамките на срока.